8.2부동산규제대책과 세종시 부동산시장전망

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강승일 기자
기사입력 2017-08-12 [16:13]

▲     © 세종타임즈

 

 

부동산시장이 문재인정부의 '규제·금리·물량'의 트리플 악재에 직면하게 되면서 앞으로의 변화에 관심이 집중되고 있다. 전문가들은 중첩돼 나타나는 악재의 여파가 적지 않을 것으로 예상되는 만큼 시장 과열이 진정되고 장기 안정에 들어 갈 것으로 전망하고 있다. 정부는 지난 2일 '주택시장 안정화 방안(8·2부동산대책)'을 내놓았다. 정부가 6·19 대책의 미흡함을 인정하며 44일 만에 내놓은 새 대책은 예상을 크게 뛰어넘는 역대 최강도의 대책이다.

 

다주택자에 대한 양도소득세와 금융규제를 강화하고 서울 전 지역과 경기 과천·세종시는 투기과열지구로, 강남4구 등 서울 11개구 등은 투기지역으로 묶었다. 부동산 투기로 인한 불로소득을 더 이상 용인하지 않겠다는 강력한 의지를 담은 것이다. 더구나 재건축 조합원의 지위 양도를 금지하고 처음으로 재개발 분양권 전매를 제한하는 등 재건축·재개발에 대한 규제도 강화했다. 청약 과열을 막기 위해 1순위 자격을 강화하고 그동안 규제에서 제외됐던 오피스텔·지방 민간택지까지 규제에 포함했다. 이것은 세금, 대출, 청약 등 전방위적으로 부동산시장을 압박하는 규제 방안이 모두 포함돼 노무현 정부 시절인 2005년 8·31 부동산 종합대책 이후 12년 만에 가장 강력한 규제라는 평가다.

 

부동산시장을 분석해 보면 올 하반기(7~12월) 전국의 아파트 입주예정 물량은 총 23만3436가구다. 상반기(16만160가구)보다 45.8%, 지난해 같은 기간(18만3382가구)에 비해서도 27.3% 늘어난 물량이다. 월별로 보면 12월에 5만5533가구로 가장 많은 입주가 이뤄질 예정이다. 내년에는 올해보다도 14.7% 많은 43만4399가구가 전국에서 입주한다. 최근 5년간 연평균 입주 물량이 23만8225가구였던 점을 감안하면 무려 배 가까이 많은 것이다. 이번 부동산 규제의 범위와 영역이 워낙 광범위하고 촘촘해 단기적으로 시장 과열을 진정시키는데 실효성은 있을 것이다. 그뿐만 아니라 이후 기록적인 입주물량과 금리인상 등이 예고된 만큼 이와 맞물리면서 부동산시장이 장기 안정세로 들어 갈 것이라는 전망도 있다.

 

아울러서 보유세 강화와 후분양제 도입이 이번 규제에서도 제외되고 저금리에 시중에 풍부한 유동자금, 높은 전세가격 그리고 내년 지방선거를 호재로 인식하는 투자자들이 많아 언제든지 아파트가격 재상승 가능성도 남아있다. 하지만 규제에 금리, 입주물량까지 트리플 악재가 시장에 미치는 영향은 굉장히 클 수밖에 없을 것이다. "당장에는 조정효과를 거친 뒤 이후 하방압력이 강하게 작용해 장기적인 안정에 접어들겠지만 작용과 반작용의 법칙이 부동산에도 적용된다는 사실을 알아야한다.

    

전문가들의 제보에 의하면 자금력을 갖춘 부동산 투자자들이 세종시로 많이 유입되는 상황이 포착됐다며 이번 대책이 주택 여러 채를 확보하고 분양권 장사를 해왔던 투기 세력에는 치명적일 것이라고 말했다. 다른 전문가는 당장 내년부터 시행되는 양도소득세 부담을 줄이기 위해 매물이 쏟아질 것이라며 이번 조치는 외부 투기 세력의 유입을 줄이고 부동산 가격을 안정시키는 효과를 발휘해 실수요자들에게는 득이 될 것으로 내다봤다.

    

반면교사로 삼아야 할 노무현 정부의 부동산 정책 실패는 ‘투기와의 전쟁’을 선포하고 수요 억제에만 매달리다 보니 임기 초반 공급 확대에는 소홀했던 점이 원인이다. 세제 등 집값 잡기에만 집중할 경우 노무현 정부 상황이 되풀이될 수밖에 없다 강남권 재건축 아파트의 인기가 높다면 용적률 등 규제를 획기적으로 풀고 이익금은 전액 아파트 등 실물로 환수해 중산층과 서민들에게 공급하는 즉 적재적소에 공급을 늘려줘야 할 것이다.

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